ชีวิตหลังเกษียณเป็นช่วงเวลาที่หลายคนมีอิสระในการจัดสรรเวลาให้กับตัวเองมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยว ดูแลสุขภาพ ใช้เวลากับครอบครัว หรือกลับไปทำสิ่งที่เคยไม่มีเวลา แต่การมีชีวิตหลังเกษียณในแบบที่ต้องการ ควรวางแผนทั้งเงินเก็บ ค่าใช้จ่าย รายได้หลังเกษียณ และการบริหารทรัพย์สินล่วงหน้า
Table of Contents
- ชีวิตหลังเกษียณควรวางแผนเรื่องอะไรบ้าง?
- รายได้หลังเกษียณมาจากไหนได้บ้าง?
- ลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เหมาะกับการวางแผนเกษียณอย่างไร?
- คอนโดทำเลไหนเหมาะกับการปล่อยเช่า?
- Rental Yield คืออะไร?
- ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรดูอะไรบ้าง?
- ซื้อคอนโดปล่อยเช่า แต่ไม่อยากดูแลเอง ทำอย่างไร?
- ชีวิตหลังเกษียณ ไม่ได้มีแค่การอยู่บ้าน
- ชีวิตหลังเกษียณควรเตรียมอะไรบ้าง?
- รายได้หลังเกษียณมีอะไรบ้าง?
- Rental Yield คืออะไร?
- คอนโดทำเลไหนเหมาะกับการปล่อยเช่า?
- ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องดู Yield อย่างเดียวหรือไม่?
หนึ่งในทางเลือกที่สามารถนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของแผนระยะยาว คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งมีโอกาสสร้างรายได้จากค่าเช่า แต่ควรศึกษาทำเล Demand ผู้เช่า ค่าใช้จ่าย และ Rental Yield ก่อนตัดสินใจ
แนวคิด HAPPINESS NEVER RETIRES – “ความสุข” ไม่มีวันเกษียณ จึงชวนมองการเกษียณไม่ใช่จุดสิ้นสุดของการทำงานเท่านั้น แต่เป็นการเตรียมพร้อมเพื่อให้ชีวิตบทต่อไปมีทางเลือกมากขึ้น
ชีวิตหลังเกษียณควรวางแผนเรื่องอะไรบ้าง?
การวางแผนชีวิตหลังเกษียณควรพิจารณาอย่างน้อย 4 เรื่อง ได้แก่ ค่าใช้จ่าย เงินสำรอง รายได้หลังเกษียณ และทรัพย์สินหรือการลงทุน เพราะเมื่อรายได้ประจำจากการทำงานลดลง การบริหารเงินและทรัพย์สินจะมีบทบาทมากขึ้นในการรองรับรูปแบบชีวิตที่ต้องการ
1. ค่าใช้จ่ายหลังเกษียณ
เริ่มจากประมาณการค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ที่อยู่อาศัย อาหาร การเดินทาง กิจกรรมและไลฟ์สไตล์ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต
เป้าหมายคือทำให้เห็นว่าในแต่ละเดือนและแต่ละปี เราต้องมีเงินประมาณเท่าไรเพื่อรองรับรูปแบบชีวิตที่ต้องการ
2. เงินสำรองและสภาพคล่อง
ไม่ควรนำเงินทั้งหมดไปอยู่ในทรัพย์สินหรือการลงทุนประเภทเดียว แต่ควรมีเงินที่สามารถนำมาใช้ได้เมื่อจำเป็น เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายประจำและเหตุการณ์ที่ไม่ได้วางแผนไว้
3. รายได้หลังเกษียณ
ก่อนเกษียณควรวางแผนว่า เมื่อไม่มีเงินเดือนประจำแล้ว จะมีรายได้จากช่องทางใดบ้าง เช่น เงินบำนาญ เงินออม ผลตอบแทนจากการลงทุน หรือรายได้จากทรัพย์สิน
4. ทรัพย์สินและการลงทุน
พิจารณาว่าทรัพย์สินแต่ละประเภทมีบทบาทอะไรในแผนชีวิต ทั้งเรื่องรายได้ สภาพคล่อง ระยะเวลาการถือครอง ค่าใช้จ่าย และระดับความเสี่ยงที่สามารถรับได้
รายได้หลังเกษียณมาจากไหนได้บ้าง?
รายได้หลังเกษียณสามารถมาจากหลายแหล่ง และไม่จำเป็นต้องพึ่งช่องทางเดียว เช่น เงินบำนาญ เงินออม การลงทุน และรายได้จากทรัพย์สิน
สำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการปล่อยเช่าเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่สามารถนำมาพิจารณาได้
อย่างไรก็ตาม การมีคอนโดไม่ได้หมายความว่าจะมีรายได้จากค่าเช่าต่อเนื่องโดยอัตโนมัติ เพราะยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น
- ความต้องการเช่าในพื้นที่
- ค่าเช่าตลาด
- จำนวนคู่แข่ง
- ระยะเวลาที่ห้องว่าง
- ค่าใช้จ่ายในการถือครอง
- สภาพและรูปแบบห้อง
- ภาวะตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ดังนั้น หากต้องการให้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของแผนรายได้หลังเกษียณ ควรประเมินทั้ง รายได้ที่คาดว่าจะได้รับและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น
ลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เหมาะกับการวางแผนเกษียณอย่างไร?
คอนโดปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์และสร้างโอกาสรับรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว แต่ความเหมาะสมขึ้นอยู่กับเป้าหมายทางการเงิน เงินลงทุน ระยะเวลาถือครอง และความเสี่ยงที่แต่ละคนยอมรับได้
ก่อนเลือกคอนโด คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียง
“โครงการนี้ราคาเท่าไร?”
แต่ควรถามว่า
“ใครคือผู้เช่าของห้องนี้?”
เพราะเมื่อรู้กลุ่มผู้เช่าแล้ว จะสามารถประเมินต่อได้ว่าทำเล รูปแบบห้อง Facilities และระดับค่าเช่าสอดคล้องกับ Demand หรือไม่
ตัวอย่างเช่น
คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย
อาจมีกลุ่มนักศึกษา บุคลากรทางการศึกษา ผู้ปกครอง และคนทำงานในพื้นที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย
คอนโดใกล้รถไฟฟ้า
อาจตอบโจทย์คนทำงานที่ให้ความสำคัญกับเวลาและความสะดวกในการเดินทาง
คอนโดใกล้แหล่งงาน
อาจเหมาะกับกลุ่มพนักงานที่ต้องการลดระยะเวลาเดินทางในแต่ละวัน
ดังนั้น การเลือกคอนโดเพื่อปล่อยเช่าควรพิจารณา Demand ก่อน Product ไม่ใช่เลือกห้องก่อนแล้วจึงค่อยหาว่าใครจะมาเช่า
คอนโดทำเลไหนเหมาะกับการปล่อยเช่า?
ทำเลที่เหมาะกับการปล่อยเช่าควรเป็นพื้นที่ที่สามารถระบุกลุ่มผู้เช่าและเหตุผลในการอยู่อาศัยได้ชัดเจน เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย รถไฟฟ้า แหล่งงาน โรงพยาบาล หรือ Community สำคัญ
คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย
เหมาะกับตลาดที่มี Demand จากนักศึกษา บุคลากร และคนทำงานโดยรอบ ควรดูระยะทางจริงจากมหาวิทยาลัย การเดินทาง ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
คอนโดใกล้รถไฟฟ้า
จุดแข็งคือการเดินทาง โดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถเชื่อมต่อแหล่งงานหรือใจกลางเมืองได้สะดวก
แต่ควรดูมากกว่าเพียงคำว่า “ใกล้รถไฟฟ้า” เช่น ระยะเดินจริง จำนวนสถานีที่ต้องเดินทาง และค่าเช่าของโครงการใกล้เคียง
คอนโดใกล้แหล่งงาน
พื้นที่รอบสำนักงาน ศูนย์ธุรกิจ โรงพยาบาล หรือพื้นที่การจ้างงานขนาดใหญ่ อาจมี Demand จากคนที่ต้องการพักใกล้ที่ทำงาน
ทำเลที่มี Lifestyle และ Community
ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร โรงพยาบาล Fitness พื้นที่สีเขียว และ Community สามารถเพิ่มความสะดวกในการใช้ชีวิตและเป็นอีกปัจจัยที่ผู้เช่าใช้ประกอบการเลือกที่พัก
สรุป: ไม่มีทำเลเดียวที่ดีที่สุดสำหรับการปล่อยเช่าทุกกรณี ควรเลือกจาก Demand ของกลุ่มผู้เช่า ค่าเช่าตลาด Supply คู่แข่ง และราคาที่ซื้อได้ในแต่ละพื้นที่
Rental Yield คืออะไร?
Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาหรือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในตัวเลขที่ใช้ประกอบการประเมินคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
Gross Rental Yield คำนวณอย่างไร?
สูตรเบื้องต้นคือ
Gross Rental Yield = รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ × 100
ตัวอย่าง:
คอนโดราคา 2,000,000 บาท
ปล่อยเช่า 10,000 บาท/เดือน
รายได้ค่าเช่าต่อปี = 120,000 บาท
ดังนั้น
120,000 ÷ 2,000,000 × 100 = Gross Rental Yield 6% ต่อปี
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Yield เป็นการคำนวณก่อนหักค่าใช้จ่าย
ส่วน Net Yield จะพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่า และช่วงเวลาที่ห้องไม่มีผู้เช่า
ดังนั้น ก่อนเปรียบเทียบคอนโด ควรดูมากกว่าตัวเลข Yield ที่นำเสนอเพียงตัวเดียว
ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรดูอะไรบ้าง?
ก่อนตัดสินใจซื้อ สามารถใช้ Checklist 7 ข้อนี้ประกอบการพิจารณา
1. Demand — ใครคือผู้เช่าหลักในพื้นที่?
2. Rental Rate — ค่าเช่าของห้องใกล้เคียงอยู่ประมาณเท่าไร?
3. Supply — มีห้องประเภทเดียวกันแข่งขันอยู่มากแค่ไหน?
4. Occupancy — มีโอกาสเกิดช่วงห้องว่างมากน้อยเพียงใด?
5. Yield — รายได้ค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อเป็นอย่างไร?
6. Expenses — มีค่าใช้จ่ายในการถือครองและบริหารห้องอะไรบ้าง?
7. Exit Plan — หากต้องการเปลี่ยนแผนในอนาคต มีทางเลือกในการขายหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างไร?
การตอบคำถามเหล่านี้จะช่วยให้การตัดสินใจไม่ได้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นหรือราคาขายเพียงอย่างเดียว
ซื้อคอนโดปล่อยเช่า แต่ไม่อยากดูแลเอง ทำอย่างไร?
การเป็นเจ้าของคอนโดปล่อยเช่ามีขั้นตอนมากกว่าการรับค่าเช่า ตั้งแต่การเตรียมห้อง ประกาศหาผู้เช่า นัดหมาย ประสานงาน ไปจนถึงการฝากขายหากต้องการเปลี่ยนแผนในอนาคต
สำหรับโครงการของ AssetWise มีบริการจาก Asset A Plus ที่ให้บริการด้านฝากขาย–ฝากเช่า เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกให้เจ้าของห้อง โดยรายละเอียดและขอบเขตบริการเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนชีวิตหลังเกษียณ ประเด็นนี้มีความสำคัญไม่แพ้เรื่องผลตอบแทน เพราะสิ่งที่ต้องการจากการวางแผนอาจไม่ใช่แค่การมีทรัพย์สินเพิ่มขึ้น แต่รวมถึงการมี เวลาและอิสระในการใช้ชีวิต
ชีวิตหลังเกษียณ ไม่ได้มีแค่การอยู่บ้าน
เมื่อเตรียมความพร้อมทั้งเรื่องเงิน รายได้ และทรัพย์สินแล้ว ชีวิตหลังเกษียณสามารถกลายเป็นช่วงเวลาของโอกาสใหม่ ๆ
ออกเดินทางไปในที่ที่ยังไม่เคยไป
กลับไปทำงานอดิเรกที่เคยไม่มีเวลา
ดูแลสุขภาพมากขึ้น
ใช้เวลากับครอบครัว
เรียนรู้สิ่งใหม่
หรือเพียงมีอิสระที่จะเลือกว่าวันนี้อยากทำอะไร
เพราะการวางแผนเกษียณไม่ควรมีเพียงคำถามว่า
“ต้องมีเงินเท่าไรถึงจะเกษียณได้?”
แต่อาจต้องมีอีกคำถามว่า
“เราต้องวางแผนวันนี้อย่างไร เพื่อให้วันข้างหน้าได้ใช้ชีวิตในแบบที่เราเลือก?”
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการวางแผนชีวิตหลังเกษียณ
ชีวิตหลังเกษียณควรเตรียมอะไรบ้าง?
ควรเตรียมทั้งค่าใช้จ่าย เงินสำรอง แหล่งรายได้หลังเกษียณ และแผนการบริหารทรัพย์สิน โดยวางแผนให้สอดคล้องกับรูปแบบชีวิตที่ต้องการและระดับความเสี่ยงที่สามารถรับได้
รายได้หลังเกษียณมีอะไรบ้าง?
รายได้หลังเกษียณอาจมาจากเงินบำนาญ เงินออม การลงทุน และรายได้จากทรัพย์สิน เช่น ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแผนทางการเงินของแต่ละคน
Rental Yield คืออะไร?
Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาหรือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดย Gross Rental Yield เบื้องต้นสามารถคำนวณจากรายได้ค่าเช่าต่อปี หารด้วยราคาซื้อ แล้วคูณ 100
คอนโดทำเลไหนเหมาะกับการปล่อยเช่า?
ควรพิจารณาทำเลที่มี Demand ผู้เช่าชัดเจน เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย รถไฟฟ้า แหล่งงาน หรือ Community พร้อมตรวจสอบค่าเช่า Supply คู่แข่ง และราคาซื้อในพื้นที่ประกอบกัน
ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องดู Yield อย่างเดียวหรือไม่?
ไม่ควรดู Yield เพียงอย่างเดียว แต่ควรพิจารณา Demand ผู้เช่า ค่าเช่าจริง ค่าใช้จ่าย ช่วงห้องว่าง Supply ในพื้นที่ และแผนการถือครองหรือขายในอนาคตด้วย
