“กฎหมายผังเมือง” กับ โอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดิน”

blog

ถ้าจะกล่าวว่าที่ดิน ทุกๆแปลงนั้น ต้อง “คำสาป” หรือ ได้รับ “พร” ไว้แล้ว ก็ฟังไม่ผิดจริงๆครับ ที่ดินแต่ละแปลงนั้น ถึงแม้ว่าจะอยู่ใกล้กัน หรือติดกัน นอกจากจะแตกต่างด้านกายภาพ เช่น การเข้าถึง ทิศทาง มุมมองแล้ว ก็ยังมีข้อจำกัดที่สำคัญมาก นั่นก็คือ ข้อกฎหมายต่างๆ อาทิ กฎหมายการผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายความปลอดภัยทางเดินอากาศ และอื่นๆ เป็นต้น ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นการควบคุม และจำกัดการใช้ประโยชน์ในกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นๆนั่นเอง ในแง่ของการกฎหมายบางฉบับก็เรียกได้ว่าเป็น กฎหมายการรอนสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ที่ดินเลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะ “กฎหมายผังเมือง” ซึ่งในกระบวนการจัดทำผังเมือง จึงต้องมีขั้นตอนในการทำประชาพิจารณ์รับฟังความคิดเห็นของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ให้สามารถยื่นคำร้องคัดค้านได้ เป็นต้น วันนี้เราจึงมาทำความรู้จักกฎหมายที่ เป็น คำสาปแรก ที่เกิดขึ้นกับที่ดินใดๆเลย นั่นก็คือ “กฎหมายการผังเมือง” ในหลายๆมุมที่น่าสนใจกัน ซึ่งจะขอยกตัวอย่างของผังเมืองกรุงเทพฯ เพราะมีความซับซ้อนมากที่สุดกัน

กฎหมายการผังเมือง หรือ เราเรียกกันง่ายๆว่า “ผังเมือง” คือ กฎหมายที่ว่าด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือ ก็คือ กฎหมายที่ออกมารอนสิทธิ์ บังคับการใช้ประโยชน์ในที่ดินในแต่ละบริเวณ อย่างตรงไปตรงมานั่นเอง

ทั้งนี้การรอนสิทธิ์นั้น ก็มีที่มาที่ไป โดยเกิดขึ้นจากเจตนารมย์ที่ดี ต่อส่วนรวม คือ

  1. การกำหนดให้กิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ละ Zone ให้มีกิจกรรมที่เหมาะสม สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข และโดยสะดวก เช่น ถ้า”บ้าน” ของพวกเรา อยู่ใกล้ “โรงงานอุตสาหกรรม” อาจจะมีการปล่อยก๊าซ มีกลิ่น มีความร้อน มีน้ำเสีย หรือ กรณีมี “สถานบันเทิง” ไปอยู่ใกล้ “วัด” “ใกล้โรงเรียน” ความบันเทิงก็อาจจะเกิดขึ้น (อย่างไม่เหมาะสม) ข้อนี้พวกเราส่วนใหญ่ทราบกันดี
  2. เพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของภาครัฐ และสาธารณูปการ รวมถึง ระบบเส้นทางขนส่งต่างๆ จะจัดทำได้อย่างง่ายและมีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น การบริหารการจ่ายไฟฟ้า หรือน้ำ สำหรับการใช้งานในพื้นที่ต่างๆ Zone ที่เป็นอุตสาหกรรมก็ย่อมมีความต้องการที่สูงมากกว่า ที่อยู่อาศัย และก็มีช่วงเวลาการใช้ที่แตกต่างกัน เช่น กลางวันที่อยู่อาศัยก็ใช้ไฟฟ้าน้อย แต่จะใช้มากขึ้นในช่วงเวลาเย็นและกลางคืน สลับกับกลุ่มอุตสาหกรรมและสำนักงาน เป็นต้น ข้อนี้จึงมีความสำคัญและมีน้ำหนักเหตุผล โดยเฉพาะกับทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ที่พวกเราควรจะยอมรับ
  3. ยังมีเหตุผลดีๆอีกมากมายที่สำคัญ ในการมีผังเมือง เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม

เอาหล่ะครับ  ในโพสต์แรกๆของ WiseSpin ได้เคยพูดถึง เรื่องที่สำคัญหรือตัวเอกของ ผังเมือง ในปัจจุบันและในอนาคตที่มีแนวโน้มจะใช้กันทั่วประเทศ นั่นก็คือ FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วน พื้นที่อาคารที่สร้างได้ ต่อ พื้นที่ดิน  หรือ พูดง่ายเข้าไปอีกก็คือ  สร้างอาคารได้กี่เท่า ของพื้นที่ดิน นั่นเอง พวกเราลองติดตามย้อนกลับไปในโพสต์

 www.facebook.com/page/525891810931056/search/?q=FAR

นอกจากข้อที่1 ซึ่งก็คือ การสาปให้ที่ดินนั้นๆ สร้างอาคารประเภทใดได้ หรือไม่ได้แล้ว ในเนื้อหาสาระของเรื่อง FAR ในผังเมืองก็ยังชัดเจนว่าเป็นการกำหนด หรือ การสาปให้ สร้างอาคารได้ขนาดที่จำกัด อีกด้วย
เรื่องที่ต้องระมัดระวังต่อมา คือ เรื่องของขนาดความกว้างถนน ที่ในบางบริเวณกำหนดให้ก่อสร้างได้แต่มีเกณฑ์เงื่อนไข ว่าที่ดินจะต้องติดถนนที่มีความกว้างต่างๆ และ ยังต้องเชื่อมต่อออกไป ยังขนาดความกว้างถนนตามเงื่อนไขด้วย พร้อมทั้ง ความกว้างของหน้าที่ดินต้องกว้างไม่น้อยกว่าเงื่อนไขอีกด้วย เอาเป็นว่าต้องศึกษาและลงรายละเอียดให้ดี หากผิดพลาดนั่นคือ ความเสียหายอย่างมากในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การตกม้าตายตั้งแต่เริ่มเลยทันที
มาในแง่มุมของ “พร”ดีๆ ที่ได้กันบ้าง ยกตัวอย่างในผังเมืองของกรุงเทพฯเอง ก็มีเรื่องจูงใจที่ดีต่อสังคม หากเราเสนอที่จะก่อสร้าง หรือพัฒนาเรื่องดีๆ ผังเมืองมีให้เลือก 5เรื่อง เราจะได้รับโบนัส BONUS พิเศษ โดยเป็นการเพิ่ม FAR หรือสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่มากขึ้นสูงสุดถึง 20%
อาทิ ที่ดินแปลงใดเสนอจัดทำบ่อหน่วงน้ำ(เพื่อช่วยกักเก็บหน่วงน้ำไว้เป็นการบรรเทาเรื่องน้ำท่วม) กักเก็บได้มาก็ สร้างอาคารได้มากขึ้นตามเกณฑ์ที่ให้ไว้ เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ต้องศึกษาเนื่องจาก เป็นเรื่องที่คุ้มค่าในการลงทุนที่จะทำมากที่สุด ในบรรดา BONUS ทั้งหมด5ข้อ โดยเฉพาะที่ดินในเมืองหรือที่ดินที่มีราคาสูงๆ รองลงมา คือ เรื่องการสร้างให้ได้เกณฑ์สถาบันอาคารเขียว สำหรับอาคารสำนักงาน ซึ่งมีความต้องการเช่าของตลาดโดยเฉพาะบริษัทต่างชาติ

เรื่องสุดท้ายที่น่าสนใจ และมักจะถูกมองข้าม คือ มุมมองด้านเศรษฐศาสตร์ ก็คือ Demand&Supply ของตลาด
ทั้ง Demand ความต้องการที่ดิน ที่จะใช้ประโยชน์พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และ Supply ของที่ดิน เหลืออยู่เท่าไหร่ในพื้นที่ผังเมืองสีนั้น ในบริเวณใดๆ ซึ่งมีจำกัด สามารถจะนำมาใช้คาดการณ์เบื้องต้นได้เป็นอย่างดีในหลายๆพื้นที่ เป็นต้น
หมายเหตุ ผังเมืองเป็นเพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น ยังมีข้อกำหนด กฎหมายอีกหลายฉบับที่เกี่ยวข้องกับศักยภาพของที่ดินในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องศึกษา
หวังเป็นอย่างยิ่งว่า ทุกท่านจะได้ตระหนักรู้ ระมัดระวัง ศึกษาเรื่องผังเมืองให้ละเอียดรอบคอบ และตื่นตัวหากมีการจัดทำร่างผังเมืองฉบับใหม่ ควรจะต้องเข้าไปศึกษาเพื่อประโยชน์ในสิทธิ์ของที่ดินของทุกท่านเอง

หนึ่งเหตุผลของความแตกต่างที่สัมผัสได้………
ขอเชิญพิสูจน์ และสัมผัสกับโครงการต่างๆทั้ง บ้าน คอนโดและทาวน์โฮม จาก ASSETWISE ได้แล้ววันนี้
ASSETWISE “เราจะมุ่งสร้าง ความสุข ให้ทุกการอยู่อาศัย”

ความสุขที่ออกแบบมาเพื่อคุณ…We Build Happiness