“Behind the Scene” เบื้องหลังการเลือกที่ดิน

blog

“Behind the scenes” ของภาพยนต์แต่ละเรื่องที่สนุกสนาน อลังการ หรือให้สาระ แง่คิดที่ดีนั้น เบื้องหลังของการถ่ายทำย่อมผ่านกระบวนการคิด ลงรายละเอียดต่างๆนานา มามากมาย จนมีผู้ชมให้ความสนใจและชื่นชม แนะนำกันปากต่อปากจนเป็น ไวรัล(Viral)
เช่นกันกับการได้มาซึ่ง “ที่ดิน” เพื่อจะพัฒนาโครงการดีๆมีคุณภาพได้นั้น ต้องผ่านกระบวนการวิเคราะห์ในหลายมิติ เช่น


1.ด้านข้อกำหนดกฎหมาย ที่ดินแปลงนั้นๆ มีข้อจำกัดด้านกฎหมายต่างๆอย่างไร? อันดับแรก คือ ผังเมือง กฎกระทรวงและข้อบัญญัติท้องถิ่น ที่ดูแลบังคับการใช้ประโยชน์พื้นที่นั้นๆ ตามด้วยกฎหมายควบคุมอาคาร ที่มีหลายเรื่อง และมีความซับซ้อนมาก ในข้อ1.นี้ ถ้าไม่สามารถก่อสร้างอาคารหรือโครงการประเภทที่ต้องการได้ ก็ม้วนเสื่อกลับได้ทันที ในทางกลับกันถ้าไม่สามารถตรวจสอบหรือมีความเข้าใจในเรื่องนี้มากพอ นั่นก็หมายถึง ความเสี่ยงหรือความเสียหายมหาศาลที่อาจจะเกิดขึ้นในทันทีที่ตัดสินใจรับซื้อที่ดินนั้น (ในบทความต่อๆไป อาจจะหยิบยกตัวอย่าง ข้อกฎหมายมาเล่าให้ฟังกัน)


2.มิติในการมองตลาด เพื่อวิเคราะห์ว่าที่ดินนั้นๆ ในพื้นที่มี Demand & Supply อย่างไร? มีโครงการอะไรบ้าง แล้วอะไรขายดี อะไรแค่ขายได้ หรืออะไรเหลือขายมาก หรือบริเวณนั้นตอนนี้ยังมี Supply เหลือมากครบทุกกลุ่มก็อาจจะไม่ควรทำเลย หรือที่ดินนั้นๆเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็น โครงการประเภทไหน และขายที่ราคาเท่าไหร่? จะสามารถแข่งขันได้เหมาะสมกับการลงทุน จึงเป็นคำถามภาพกว้างภาพแรกที่จะต้องพิจารณา


3.รูปแบบ Package สินค้าของโครงการที่จะพัฒนา ควรจะเป็นอย่างไร แบบห้องหรือแบบบ้านเป็นอย่างไร จัดวางอย่างไร ให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ขนาดกี่ตารางเมตร กี่ตารางวา(สำหรับโครงการจัดสรร) บางทำเลกลุ่มเป้าหมายมีกำลังซื้อและต้องการห้องขนาดใหญ่ ไม่ใช่ต้องการที่ราคาประหยัดแต่ห้องเล็ก หากเลือกพัฒนาได้ไม่ตรงกับความต้องการ นั่นหมายถึง อัตราการขายที่ช้า และต้นทุนทางการเงินจะสูงขึ้นทันที


4.รูปแบบของส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกจะต้องมีอะไรบ้าง ซุ้มป้อมป้าย ควรจะต้องใหญ่แค่ไหน เพื่อให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย และระดับของโครงการ


5.สภาพของที่ดินดิบนั้นเป็นอย่างไร เช่น ที่ดินต่ำ ต้องถมสูงขึ้นเท่าไหร่ เมื่อถมสูงขึ้นแล้ว จะต่างระดับกับที่ดินข้างเคียงอย่างไร หากแตกต่างกันยิ่งมาก ยิ่งต้องมีการสร้างกำแพงกันดินสูงป้องกันดินไหล ซึ่งมีต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงมากอย่างมีนัยยะสำคัญกับโครงการ เช่นเดียวกับ ที่ดินติดกับแหล่งน้ำสาธารณะหรือลำคลองต่างๆ ยังมีเรื่องสาธารณูปโภคอีกว่า ที่ดินนั้น มีไฟฟ้า ประปา และท่อระบายน้ำ มาถึงหน้าที่ดินหรือไม่

และทุกๆข้อที่กล่าวถึงมันก็คือ ต้นทุนในการพัฒนาเพิ่มเติมขึ้นล้วนๆ

มิติการพิจารณาเลือกที่ดินข้างต้น คือ การพิจารณาเลือกที่ดินให้ “พัฒนาโครงการ…ได้”
แต่…มีสิ่งที่ทำให้สามารถ “พัฒนาโครงการ…ดี” มีคุณภาพและยั่งยืนสำหรับการอยู่อาศัยด้วย ซึ่งมักจะมองข้ามกัน คือ การสำรวจดู“ข้างเคียง”และ “สภาพแวดล้อม” นั่นเอง
เพื่อนบ้านหรือชุมชน เป็นส่วนหนึ่งที่สำคัญของการพัฒนาโครงการเป็นอย่างมาก เมื่อเราจะเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนนั้น ก็ควรที่จะพิจารณาผลกระทบและเตรียมตัวที่จะต้องดูแลเพื่อบ้าน รวมไปถึงการพิจารณาการพัฒนาอะไรบางอย่างให้ชุมชนมีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น ให้เกิดประโยชน์ร่วมกัน ทั้งด้านกายภาพที่สวยงาม ด้านสังคมที่ปลอดภัย และเศรษฐกิจที่เกื้อหนุนที่มีโอกาสจะเกิดขึ้นกับชุมชน
ฉะนั้นการจะเข้าใจ “ชุมชนข้างเคียง”และ “สภาพแวดล้อม” ได้นั้น จึงต้องใช้ “การเดิน” เท่านั้น การลงเดินดูพื้นที่ดิน สภาพแวดล้อม “การพูดคุย” ซักถามชุมชน จึงจะมองเห็น และเข้าใจวิถีชีวิตที่ลึกมากขึ้น และเกิดมโนภาพ เพื่อค้นหาแนวทางให้เกิดประโยชน์เหมาะสมกับชุมชน และความเป็นไปได้ของโครงการ สามารถเห็นวิถีชีวิตของลูกบ้านในการใช้ชีวิตทั้งในโครงการ การเดินไปใช้บริการต่างๆ เดินไปขึ้นรถไฟฟ้า ทางเท้า การข้ามถนนมีความสะดวกหรือไม่อย่างไร และสุดท้าย คือ การอยู่ร่วมกับชุมชนนั้นๆ เป็นอย่างไร สิ่งที่มักมองข้ามนี้เป็นรายละเอียดที่มีคุณค่า ยั่งยืน และสามารถส่งผลกลับไปที่ 5มิติ ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ข้างต้นได้อย่างแตกต่าง

หนึ่งเหตุผลของความแตกต่างที่สัมผัสได้………
ขอเชิญพิสูจน์ และสัมผัสกับโครงการต่างๆทั้ง บ้าน คอนโดและทาวน์โฮม จาก ASSETWISE ได้แล้ววันนี้
ASSETWISE “เราจะมุ่งสร้าง ความสุข ให้ทุกการอยู่อาศัย”

ความสุขที่ออกแบบมาเพื่อคุณ…We Build Happiness